淺談房地產測繪特點及技術應用
2013-07-20 11:11:33 來源: 測繪論壇 作者：
摘要：房地產測繪是常規的測繪技術與房地產管理業務相結合的專業測繪。本文對建筑測繪中的現代化房地產測繪的特點和有關房地產測繪現代化及應用現代化技術方面的知識進行了闡述，為提高房地產測量提供準確的技術手段,以便更好地為住房制度改革服務。
關鍵詞:房地產測繪；技術;應用
前言
隨著我國房地產市場的日益飛速發展,房地產管理的現代化愈顯其重要。房地產測繪是常規的測繪技術與房地產管理業務相結合的專業測繪。而房地產測量所獲得與永久性標志相聯系的房地產權屬界址、房地產面積等都具有法律效力,從而載入房地產權屬證書,所以房地產測量所得的基礎圖是發放房地產權屬證書、保障房地產所有者的合法權益、加強社會主義法律管理的重要依據。這樣從事房地產測量及信息管理的各級人員了解現代化房地產測繪的一些特點和新的測繪知識,熟練掌握其測繪手段及其技術應用是十分必要的。
1房地產測繪簡介
房地產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地范圍和面積數量等，為房地產權利人和管理部門提供信息服務的一項專業技術活動。房地產測繪的基本內容包括：房地產平面控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測算、房地產變更測量、房地產成果資料的檢查與驗收。
我國城鎮居民住房制度以及土地及房屋的產權歸屬等問題始終是人們關注的熱點。由此而引起的產權糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進行房地產測量工作。即測定和調查其用地的權屬、位置、數量、質量及其利用狀況以及測繪成果作為處理糾紛的依據。房地產測繪工作作為測量工作的一個分支，與工程測量和普通地形測量在作業方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區別。房地產測量采用測繪技術的方法和手段，按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，為國民經濟建設、國防建設、城鎮規劃、城鎮建設、城鎮公交事業、房地產開發、房屋拆遷、房地產交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數據和資料。
2房地產測繪的作用
2.1為房地產管理部門提供信息服務
首先，在制定相關政策時，房地產管理部門需要掌握區域內房地產的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業分布情況、房屋利用狀況等基礎資料。其次，為了實施房地產權屬登記發證管理，房地產管理部門需要掌握各個產權單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。
2.2為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務
房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據，為房地產開發、經營企業實施房地產開發經營決策、銷售、核算，提供了數量方面的參考依據，也為房地產消費者選擇、購置房地產提供了必要的信息。當買賣雙方以合同形式約定以產權登記面積作為銷售面積且銷售價格按單位面積售價來核定時，房地產面積就與房地產價值掛上了鉤。
2.3為其他部門提供參考資料。
房地產測繪還可以為城市建設、司法機關判案、仲裁、稅收、保險等部門提供基礎資料和相關信息。
3房地產測繪的特點
3.1房地產測繪采用比例尺大
房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是1：500，或1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內容更細。
3.2房地產測繪內容上與地形測量有本質區別
地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測量對房屋及其用地必須測定位置，調查其所有權或使用權的性質，測定其范圍和界線，還要測算其面積，調查測定評估其質量和價值。地形測量沒有如此廣的任務。房地產圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。
3.3修測、補測、變更測繪及時
城市基本地形圖的復測周期一般5~10年，而房地產測繪的復測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時也應及時修測，對房屋和用地的非權屬變化也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時修補測，變更測繪。
3.4房地產測繪人員業務素質要求較高
房地產測繪人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務，運用各種測繪方法得心應手，而更重要的是要掌握房地產的業務知識。作為一個稱職的房地產測繪工作者，應是房地產這一門學科的好手，應是房地產權屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產的若干法律、法規，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。否則，做不好房地產測繪。
4現代化技術的應用
4.1全站儀在房地產測繪中的應用
全站儀是現代化房地產測量中常用的數據采集設備。它是一種集測距裝置、測角裝置和微處理器為一體的新型測量儀器。全站儀能自動測量和計算,并通過電子簿或直接實現自動記錄、存儲和輸出。當今的全站儀已經達到令人不可致信的角度和距離測量精度,既可以人工操作也可自動操作,既可遠距離遙控運行也可以機載應用程序控制下使用。全站儀這一最常規的測量儀器將在現代化的房地產測量中發揮越來越大的作用。
4.2 RTK技術在房地產測量中的應用
RTK技術一出現,其在測量中的應用立刻受到人們的重視和青睞。利用RTK技術進行定位時,基準站接收機實時地把觀測數據及已知數據實時傳輸給流動站GPS接收機,流動站快速求解整周模糊度,可以實時地求解出厘米級的流動站動態位置。房地產測量中應用RTK技術實時測定權屬界址點及一些地物點的位置并能達到要求的厘米級精度。將GPS獲得的數據處理后直接錄入GPS系統,可及時地精確地獲得房地產圖。
4.3機助制圖在房地產測繪中的應用
近年來,計算機輔助制作房地產圖取得了飛速發展,在眾多的制圖系統中,人們普遍采用美國AUTODESK公司的AUTOCAD對所測的房地產圖加以修改和整飾。在AUTOCAD系統中,只要把數據預處理產生的房地產圖形交換文件調入生成圖形時,就會發現所測的地物全會按照實地的相關位置、相似、準確的呈現在顯示屏上,看起來一目了然。在對圖形的處理上,AUTOCAD具有強大完備的功能,操作簡便易行。它還具有良好的自我保護特性,即使非規范操作也不會對系統本身構成任何傷害。因此,用其來進行房地產圖形編輯十分方便。
4.4房地產測量信息系統(GIS)的使用
管理的現代化、決策的科學化將要求對房地產測量信息的處理方法由用手工操作到計算機處理等現代化技術,其作用也由一般統計發展為輔助決策,進而形成房地產測量信息系。但建立房地產測量信息處理系統是一項非常復雜的系統工程,它要求有比較高的技術素質和管理水平。作為世界GIS的拓荒者,美國環境系統研究所(ER-SI)在GIS領域已有近三十年的歷史,其代表產品ARC/INFO是當今世界上最完整的GIS系統,它所包含的幾千個GIS分析工具已經被各個領域的項目所采用,給測量數據計算、繪圖帶來了技術革命。隨著科學技術的發展,房地產測量信息管理現代化已越來越被人們所重視。我國房地產業的振興,期待著計算機等管理自動化技術的更廣泛應用,以及應用水平的逐步提高。
總之，房地產測繪涉及千家萬戶，是一項技術性和政策性都很強的工作。為了保證測繪精確性和準確性，對于從事房地產測量及信息管理的工作人員應全面了解房地產測繪的特點,熟練掌握現代化房地產測繪手段，更好地為城鄉居民服務。
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