房產測量技術設計書
2013-08-28 17:01:37 來源: 測繪論壇
1.任務概述
1）任務來源
2012年06月08日我單位受某公司的委托，承接其B區房產測繪工程，共有建筑31棟，規劃建筑面積約11.7萬平方米，涉及獨棟、雙拼、聯排、住宅、多功能綜合樓等多種建筑形式，本房產測繪工程的主要目的是進行產權登記測繪。
2）測區范圍
該項目位于長春市××區，其東起××路，西至××路，北臨××街，南至××街。
3）任務量
B區31棟建筑約11.7萬平方米的 測繪任務，包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、房產分戶以及成果資料的檢查與驗收。
2．測區自然地理概況和已有資料情況
1）測區自然地理概況
該項目為城區周邊新建小區，四周均為市政道路，周邊權屬簡單清晰。地勢平坦，交通方便，控制點分布均勻，密度適中。
2）已有資料情況
（1）本測區已有控制成果資料；
（2）本項目的房屋用地文件；
（3）各建筑的規劃審批、驗收文件；
（4）各建筑的設計文件（含施工圖電子文檔）；
（5）各建筑的房屋預售文件；
（6）建設工程竣工測量成果報告及其控制導線資料。
3.引用文件
（1）《房產測量規范》（GB/T17986−2000）;
（2）《市工程測量技術規程》；
（3）《測繪產品質量評定標準》（CH1003−95）；
（4）《市地籍測繪規則》；
（5）《市地籍圖圖式》；
（6）國家和市相關管理部門發布的相關政策文件。
4.成果內容和規格
本市房產測繪成果內容和規格見表1
表1 房產測繪成果內容和規格
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內 容（按本市規定）
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規 格
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房屋土地測繪技術報告書
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A4
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分層平面示意圖
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A4、A3
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房屋登記表
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A4
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房地平面圖
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A4、A3，1:200、1:500比例尺
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分戶房屋登記表
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A4
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分戶房地平面圖
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A4,1:200比例尺
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上交數據庫文件
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符合市房產管理相關要求
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5.設計方案
1）精度指標
《房產測量規范》（GB/T17986−2000）將房屋面積的測算精度分為三級，本工程按二級房產面積測量精度執行，它的適用范圍在大城市的市區、中小城市的中心區的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求見表2
表2 房產測繪精度要求
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精 度 類 別
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等級
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限 差
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中 誤 差
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界址點精度/m
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二
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±0.10
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±0.05
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房產面積精度/m
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二
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±（0.04√S+0.002S）
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±（0.02√S+0.002S）
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注：S為房產面積，單位為m2
2) 儀器設備
（1）2"級全站儀；
（2）手持測距儀；
（3）鋼卷尺；
（4）數碼照相機；
（5）記錄設備。
3）房產平面控制測量
校核利用竣工測量的平面控制測量成果資料。
4）房產調查
由于本項目的房屋用地文件齊全有效、周邊權屬簡單清晰，房產調查的重點應放在房屋調查方面。房屋調查的內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層數、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。
5）房屋要素測量
（1）準備外業底圖
−−外業記錄一般以建筑施工圖為底圖，記錄前對電子版建筑施工圖進行必要的整理，要求底圖界線完整明確、圖面簡潔清晰；
−−對于只有紙質建筑施工圖的工程可以將復印件作為底圖；
−−對于無圖紙的工程可以現場繪制底圖，現場繪制底圖以單線表示墻體；
−−底圖應以A4或A3幅面，對于占地面積較大，圖形復雜的工程可適當增大幅面。
（2）外業實測
建筑外圍測量要求如下：
−−建筑物外圍測量需要測出各層范圍線和各層上空范圍線；
−−建筑首層外圍必須完整，不能因為建筑具有對稱性或有相同單元拼接組合而成而省略；
−−不得將外形不同的樓層數據記錄在同一樓層草圖中；
−−如果樓層外部尺寸有變化，地上部分只需測量首層外部尺寸；
−−如果樓座外部尺寸有變化，應在相應層測量退層或懸挑尺寸，并注明“其他尺寸同某層”；
−−地下部分的外部尺寸可通過內部尺寸加設計外墻厚度的方法獲得；
−−現場無法實測的數據（如無孔洞的墻厚），可抄錄設計數據并注明數據來源；
−−對于屋頂為坡面且有不夠2.20m的部位，現場找出2.20m線的位置，并測量其與相鄰墻面的相對關系；
−−對于層高不足2.20m的部分，應記錄凈空尺寸；
−−對于空間、頂層附屬用房要測量其相對位置。
建筑內部測量要求如下：
−−對于需要分戶的工程，外業數據應能基本反映出建筑平面圖；
−−非標準層需層層測量；標準層測量其起止層，其中一層可采用檢測通長的方法。
記錄草圖要求如下：
−−外業記錄一般用紅色簽字筆記錄，字頭向北向西，靠墻注記，字跡工整，圖面清晰；
−−記錄在室內的為內部尺寸，記錄在室外的為外部尺寸，以米位單位；
−−墻厚尺寸以厘米位單位，外圍畫圈，記錄在墻體線上；
−−適當測量內、外通長以避免誤差過度積累，可用起止線顯示通長兩端；
−−適當增加文字說明，如“所有陽臺均封閉”、“飄窗落地”、“室外樓梯無上蓋”、“空間”等；
−−每張草圖必須記錄測量人、記錄人、測量日期、儀器號、坐落、指北針和所測樓層。
（3）拍攝建筑物實景照片。
由于房產測繪要求的數據太多，為防止遺漏，本工程要求對每個建筑要都要拍攝建筑物四面八方的實景照片，一則作業人員計算時利用，二則檢查人員在檢查時參考。
6）房產圖繪制與房產面積測算
（1）房產面積測算。執行《房產測量規范》（GB/T17986−2000）第8條“房產面積測算”之規定。
（2）利用相關軟件繪制分層平面示意圖，計算各部位面積。本工程執行二級房產面積測算精度，作業中注意調尺分寸和限差。
（3）共有共用建筑面積分攤計算公式為:δSi=K×Si ,K=∑δSi /∑Si
式中：K為面積分攤系數；Si為各單元參加分攤的建筑面積，單位為平方米，δSi為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位為平方米，∑δSi為需要分攤的分攤面積總和，單位為平方米，∑Si為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位為平方米。
（4）出具報告書、房屋登記表和上傳數據。
7）權屬備案
（略）。
8）分戶房表
（略）。
6.產品檢驗和驗收
（1）執行《房產測量規范》（GB/T17986−2000）第10條之規定。
（2）驗收評定產品等級。
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